Ackerland Preise 2022/23: Verkauf & Verpachtung

Die klassische Aufgabe der Landwirtschaft ist die Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungsmitteln, an die immer höhere Anforderungen gestellt werden – und zwar entlang der kompletten Wertschöpfungskette. Der über uns unaufhaltsam hereinbrechende Klimawandel mit seinen fatalen Folgen auch für die Landwirtschaft erschwert es den Landwirten, die Erwartungen der Bevölkerung zu erfüllen. Der Deutsche Bauernverband (DBV) eröffnet seinen aktuellen „Situationsbericht 2021/22. Trends und Fakten zur Landwirtschaft“ damit, dass sich die ökonomische Situation der deutschen Landwirtschaft im abgelaufenen Wirtschaftsjahr 2021/22 „deutlich verschlechtert“ habe. Viele Landwirte sind gezwungen, neue Einkommensquellen zu finden, um ihren Betrieb am Laufen zu halten. Und so werden Landwirte heute zusätzlich zu Energiewirten und ernten vom Acker nicht mehr nur Früchte, sondern auch erneuerbare Energie. Ein Blick auf aktuelle Ackerlandpreise 2022/23 zeigt, wie sich das Ganze rechnet – sowohl beim Landverkauf, als auch beim Landverpachten.

Landwirtschaftliche Unternehmen (Haupterwerbsbetrieb: Personalgesellschaften als auch Einzelunternehmen) erzielten laut dem Situationsbericht 2021/22 des Deutschen Bauernverbandes, den Sie hier online zum Lesen oder Downloaden finden (PDF-Datei), als Jahresergebnis im Schnitt 52.100 Euro – ein Wert, der demnach um 15 Prozent unter dem des Vorjahres liege (61.300 Euro). Die Stimmung der Landwirte sei wegen einer fehlenden Zukunftsperspektive daher auch eher verhalten und das trübe wiederum die Investitionsfreude der Landwirte. Es seien neben dringend notwendigen politischen Veränderungen auch neue Geschäftsmodelle gefragt, insbesondere für

Um die Herausforderung einschätzen zu können, vor der die Landwirte aktuell stehen, lohnt ein Blick auf die Strukturdaten der Landwirtschaftszählung 2020, die der Situationsbericht 2021/22 liefert.


Die Verbraucher wurden beispielsweise gefragt, welche Herausforderungen sie für die Landwirte sehen würden:

  • 86 Prozent: Klimawandel
  • 80 Prozent: unsichere Preise und Einkommen
  • 77 Prozent Schwierigkeiten bei der Hofnachfolge
  • 73 Prozent: Konkurrenz aus anderen Staaten
  • 72 Prozent: Bürokratie
  • 69 Prozent: mangelnde öffentliche Wertschätzung

Zugleich äußerten die Verbraucher ihre Erwartungen an die Landwirtschaft wie folgt:

  • 73 Prozent: artgerechte Tierhaltung
  • 69 Prozent: faire Löhne
  • 67 Prozent: Qualität
  • 57 Prozent: umweltschonende Methoden
  • 54 Prozent: Pflege ländlicher Räume und Verringerung gesundheitsbelastender Emissionen
  • 50 Prozent: Transparenz des Betriebes
  • 47 Prozent: Vermarktung der Produkte in der Region

Dass die Landwirtschaft den heutigen Erwartungen der gefragten Verbraucher gerecht werde, also Wunsch (Soll) und Wirklichkeit (Ist) übereinstimmen, sahen diese nicht. Die größten Diskrepanzen zwischen Soll und Ist der Landwirtschaft gäbe es laut der befragten Verbraucher bei diesen Punkten:

  • Tierwohlstandards einhalten: Soll 92 Prozent – Ist 39 Prozent
  • Umwelt und Klimas schützen: Soll 90 Prozent – Ist 48Prozent
  • Pflege und Erhalt der Landschaft: Soll 91 Prozent – Ist 66 Prozent

Den Erwartungen der Verbraucher steht ein laut dem Situationsbericht 2021/22 Ausbau der ökologisch bewirtschafteten Anbauflächen gegenüber, der zwar kontinuierlich wachse, dennoch aber nur einen kleinen Teil an der gesamten Anbaufläche einnehme. Demnach hätten 2020 in Deutschland rund 35.400 Betriebe auf mehr als 1,7 Millionen Hektar (ha) Fläche ökologische Landwirtschaft betrieben. Damit sei der Anteil der Öko-Betriebe an der Gesamtzahl der landwirtschaftlichen Betriebe im Vergleich zum Vorjahr 2029 (12,9 Prozent) gestiegen: Er habe 2020 bei 15,5 Prozent gelegen. Das bedeute, dass inzwischen jeder siebte landwirtschaftliche Betrieb ein Öko-Betrieb sei.

Mit der ökologischen Betriebsweise können die Landwirte einen Teil der Erwartungen der Verbraucher erfüllen. Doch mit dem ökologischen Betreiben der Landwirtschaft gehe ein niedrigeres Ertragsniveau bei zugleich höherem Arbeitsaufwand trotz niedrigerer Ausgaben für Betriebsmittel einher. Deshalb seien die Öko-Bauen auf höhere Erzeugerpreise und Ökoprämien angewiesen. Nicht zu vergessen seien laut dem Deutschen Bauernverband die hohen Kosten für die Umstellung des landwirtschaftlichen Betriebes von herkömmlicher auf ökologische Betriebsweise.

Für viele Bio-Bauern liegt es daher auf der Hand, sich neben dem Einkommen als Bio-Landwirt auch eins als Energielandwirt zu verschaffen.

Faktoren, die das klassische Einkommen der Landwirte schmälern

Ein Landwirt, der die Erträge von seinen Flächen steigern möchte, kann dies in bester Bio-Manier nur bis zu einem gewissen Grad erreichen. Dann bliebe ihm zur Ertragssteigerung nur noch, die Anbaufläche zu vergrößern. Doch das ist ein Unterfangen, dass wegen der Ackerpreise 2022/23 kostspielig werden könnte.

Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke in Deutschland¹

Hinzu kommt, dass die Flächenkonkurrenz stetig wächst: Denn Siedlungen und Verkehrswege werden kontinuierlich ausgeweitet, so dass die natürliche Landschaft ebenso darunter leidet wie die Landwirtschaft. Der Situationsbericht 2021/22 beziffert den Flächenverbrauch durch Siedlungs- und Verkehrsmaßnahmen unter Berufung auf das Statistische Bundesamt (Destatis) auf 52 ha täglich. Die landwirtschaftliche Fläche habe zwischen 1992 und 2020 demnach um w,45 Millionen ha abgenommen.

An dieser Stelle muss auch der Klimawandel als Faktor erwähnt werden, der die landwirtschaftliche Nutzfläche beansprucht: Und zwar insofern, als dass er die Anbaubedingungen massiv beeinflusst. Zwar verlängere sich laut dem Bericht des DBV die Vegetationszeit hierzulande und es gäbe auch weniger sogenannte Kenntage, also Frosttage und Eistage, doch demgegenüber stünden diverse unvorhersehbare Wetterlagen, die sich meist zu Ungunsten der landwirtschaftlichen Betriebe auswirken würden. Längst machen sich deutsche Landwirte Gedanken darüber, welche Anbauprodukte den neuen klimatischen Bedingungen und ihren Nebenwirkungen, von denen wir auch in diesem Jahr einen satten Vorgeschmack bekommen haben (Wassermangel, Trockenheit, extreme Dürre, Hitze, Starkwetterereignisse wie Dauerregen, Starkregen, Sturm, Hagel, Flut, Früh-, Spät- und Kahlfrost), kurz: dem Klimastress, gewachsen sein könnten.

Mit der im Zuge der Energiewende nötigen Erzeugung erneuerbaren Stroms und erneuerbarer Wärme verschärft sich die Konkurrenz um die Flächen noch einmal: Denn auch die Erzeugungsanlagen erneuerbarer Energien brauchen Standorte.


Und so ringen die Bereiche Siedlung/Verkehr, Landwirtschaft und erneuerbare Energieerzeugung um jeden ha Land. Was dazu beiträgt, dass die Verkaufs- und Pachtpreise für Ackerland kontinuierlich steigen, wenn auch langsamer, wie der DBV in seinem Situationsbericht 2021/22 schreibt.

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Ackerpreise 2022/23: Verkauf (Kaufpreise) – die sollten Sie kennen!

Die Preise für landwirtschaftlichen Boden (Agrarland) hätten sich im Jahr 2020 dem DBV-Bericht zufolge, der sich dabei auf Angaben von Destatis beruft, weiter erhöht. Im bundesweiten Schnitt hätten Landkäufer 26.800 Euro je ha (€/ha) zahlen müssen. Das sei gegenüber dem Vorjahr 1019 eine Preissteigerung von einem Prozent. Schaue man sich die mittleren Preissteigerungen der Vorjahre an (2018: 4 Prozent, 2017: 8 Prozent, 2016: 14 Prozent), bestätige sich eine verlangsamte Preiserhöhung bei den Kaufpreisen für Agrarland.

Interessant gewesen sei, dass der prozentuale Anstieg der Agrarpreise im Jahr 2020 mit jeweils 4 Prozent im östlichen wie westlichen Teil der Bundesrepublik gleichermaßen ausgefallen sei. Während man im Westen 2020 für einen ha durchschnittlich 39.900 Euro gezahlt habe, waren es im Osten im Schnitt weniger als die Hälfte: 17.000 Euro.

Die Verkaufspreise für Agrarland seien in den Bundesländern

  • Rheinland-Pfalz und Thüringen mit jeweils plus 15 Prozent
  • sowie Nordrhein-Westfalen und Brandenburg mit jeweils plus 10 Prozent
  • am stärksten gestiegen.

Dagegen seien die Bodenpreise 2020 in Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern gesunken.

Und in Bayern seien sie gleich hoch geblieben.

Destatis zufolge seien im Jahr 2020 80.500 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft worden – fünf Prozent weniger als 2019 und deutlich weniger als in den Jahren zuvor, wo jährlich weit mehr als 100.000 ha verkauft worden seien. Die verkaufte Agrarfläche betrug 2020 demnach 0,5 Prozent der gesamten deutschen Agrarfläche. In Westdeutschland sei die Verkaufsfläche 2020 um fast zwölf Prozent auf 34.500 ha gesunken, während sie in Ostdeutschland mit 46.000 ha fast unverändert groß gewesen sei.

In Sachsen-Anhalt seien am meisten ha Agrarland verkauft worden: 12.900. Niedersachsen folge mit 12.200 ha verkaufter Fläche gleich dahinter. Auf Platz 3 liege Mecklenburg-Vorpommern mit 11.300 ha und Brandenburg folge mit 10.500.

Durchschnittlich seien im Osten der Bundesrepublik pro Flächenverkauf im Schnitt 4,28 ha verkauft
worden. Im Westen wechselten dagegen jeweils nur 1,42 ha Fläche pro Verkauf den Besitzer.

Regionale Unterschiede bei deutschen Bodenpreisen – Verkaufspreise 2022/23: Damit müssen Sie
rechnen!

Die Preise Landverkauf 2022/23 werden stark variieren – das sei laut dem DBV begründet in der Bodengüte, Nutzungsart und regionaler Lage.


Im seinem Situationsbericht 22/23 macht der Deutsche Bauernverband für den vergleichsweise hohen Stand der Landverkaufspreise

  • in Bayern und dort besonders in den Regierungsbezirken Ober- und Niederbayern mi 112.100 beziehungsweise 100.300 €/ha
  • und Nordrhein-Westfalen und dort besonders in den Regierungsbezirken Münster und Düsseldorf mit 89.500 beziehungsweise 82.900 €/ha

vor allem die starke Nachfrage nach Bebauungs-, Verkehrs- und Ausgleichsflächen verantwortlich.


Umgekehrt fänden sich demnach die niedrigsten Kaufwerte je ha Agrarfläche im Regierungsbezirk Gießen (10.200 Euro) und im Saarland (10.700 Euro), gefolgt von Brandenburg (13.000 Euro), Sachsen und Thüringen (jeweils 13.400 Euro), dem Regierungsbezirk Kassel (14.500 Euro) und Rheinland-Pfalz (15.800 Euro).


Für 2020 habe der Gesamtumsatz bei Agrarlandverkäufen bei 2,155 Milliarden Euro gelegen. Das seien gegenüber dem Vorjahr fast 4 Prozent weniger.

Pachtpreise 2022/23 – damit müssen Sie rechnen!

Der Pachtflächenanteil liege in der Bundesrepublik Deutschland seit dem Jahr 2010 relativ konstant bei rund 60 Prozent, heißt es im Situationsbericht 2021/22. Spannend: Er nähere sich in dieser Zeit zwischen West- und Ostdeutschland stetig an. Während der Anteil der Pachtflächen in Westdeutschland zwischen 2010 und 2020 von rund 53 auf 56 Prozent angewachsen sei, habe er sich in Ostdeutschland deutlich verringert: von 74 auf rund 68 Prozent.

In den einzelnen Bundesländern habe der Pachtflächenanteil im Jahr 2020 zwischen 51 Prozent (Bayern) und 76 Prozent (Thüringen) betragen. Gegenüber 2010 sei der Pachtflächenanteil in den Bundesländern mit dem höchsten Anteil an eigenen Flächen (Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen) gestiegen, in allen anderen Ländern hingegen gesunken.

  • Für kleinere Betriebe mit weniger als 20 ha habe im Jahr 2020 der Pachtanteil bei 30 Prozent
  • an der gesamten landwirtschaftlich genutzten Fläche gelegen,
  • bei mittleren Betrieben (50 bis 100 ha) seien es 57 Prozent
  • und bei größeren Betrieben mit über 500 Hektar seien es mehr als zwei Drittel der gesamten Fläche gewesen.

Exkurs: BVVG verkaufte rund 1,5 Millionen ha Boden

Die Bodenverwaltungs- und -verwertungsgesellschaft (BVVG) hatte laut dem Bericht des DBV den Bereich Land- und Forstwirtschaft Mitte des Jahres 1992 aus der damaligen Treuhandhandanstalt übernommen. Seit 1992 hätte die BVVG 884.700 ha landwirtschaftliche Flächen verkauft, darunter 441.400 ha (49 Prozent) zu einem gesetzlich reduzierten Preis nach dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EALG).

Der Kaufpreis von Agrarflächen der BVVG habe im Jahr 2020 im Durchschnitt bei 20.625 €/ha gelegen. Neben den landwirtschaftlichen Flächen seien bislang 597.400 ha Wald privatisiert worden, darunter 476.900 ha zu begünstigten Preisen nach dem EALG. Die BVVG hätte bislang insgesamt mehr als 105.000 ha Naturschutzflächen, Flächen für den Trinkwasserschutz sowie weitere Gewässerflächen an die ostdeutschen Länder und von ihnen benannten Stiftungen und Organisationen übertragen, davon rund 65.000 ha unentgeltlich. Hinzu kämen demnach rund 83.200 ha sogenannte Umwidmungsflächen, die zu Gewerbe- und Siedlungszwecken veräußert worden seien. Mit Stand vom 31. Dezember 2020 hätte die BVVG noch etwa 100.000 ha landwirtschaftliche Flächen verpachtet. Diese Flächen sollen bis Ende 2030 privatisiert werden, vornehmlich über Ausschreibungen, schreibt der DBV in seinem Bericht weiter.

Dynamik am deutschen Markt für Bodenverpachtung nimmt zu

Zwischen 2010 und 2020 habe sich die Preisentwicklung am deutschen Bodenmarkt deutlich dynamischer entwickelt als zuvor, ist im Situationsbericht des DBV weiter zu lesen. So seien seitdem die Agrarlandpreise in Niedersachsen und Bayern um das Anderthalbfache gestiegen, in Nordrhein- Westfalen sogar um mehr als das Doppelte. In Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, im Saarland oder in Hessen dagegen hätten sich die Bodenpreise im Zehnjahresvergleich am wenigsten erhöht. Im Durchschnitt des früheren Bundesgebietes seien die Kaufpreise für Agrarland um 110 Prozent gestiegen. Mit plus 129 Prozent etwas stärker sei der prozentuale Anstieg in den neuen Ländern gewesen, wobei dieser Preisanstieg auf niedrigeren Ausgangswerten beruht hätte. Besonders stark wären hier die Bodenpreisdynamik in Sachsen-Anhalt (plus 137 Prozent) und in Mecklenburg- Vorpommern (plus 131 Prozent) gewesen.

Mehr Pacht- als Eigenflächen

Von der landwirtschaftlich genutzten Fläche Deutschlands, die 2020 eine Größe von insgesamt rund 16,6 Millionen ha umfasst habe, seien

  • gut 60 Prozent Pachtflächen,
  • rund 38 Prozent selbst bewirtschaftete Eigenflächen
  • und knapp 2 Prozent Flächen gewesen, die den Nutzenden unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden seien.

Pachtpreise Boden 2022/23 online einsehen – bis auf Kreisebene

Gut zu wissen: Mit der Landwirtschaftszählung 2020 seien laut dem Situationsbericht 2021/22 des DBV erstmals nach zehn Jahren wieder die Pachtpreise bis auf Kreisebene erhoben worden. Eine interaktive Karte des Statistischen Bundesamt zeige die wichtigsten Kennziffern des Pachtmarktgeschehens auf Kreisebene auf.

Je besser der Boden, desto höher die Pachtpreise

Pachtpreise 2022/23 würden laut DBV-Bericht gleichzeitig von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst. Für Böden mit überdurchschnittlichem Ertragspotenzial müssten demnach vergleichsweise hohe Pachtpreise gezahlt werden.

Deshalb lägen die Pachtentgelte beispielsweise im Bereich des Kölner Beckens, der Magdeburger Börde oder des Thüringer Beckens deutlich über dem Durchschnittswert des jeweiligen Bundeslandes. Erheblich niedriger sei der Pachtpreis für Flächen mit leichten Böden und geringer Ertragsfähigkeit, wie beispielsweise in Südbrandenburg.

Pachtpreise 2022/23 für Dauerkulturflächen deutlich teurer

Der Pachtpreis für Ackerland habe 2020 in Deutschland bei durchschnittlich 375 €/ha gelegen, während er für Dauergrünland nur bei 198 €/ha betragen habe. Hohe Pachtpreise würden für Flächen erzielt, die für den Wein- oder Obstanbau genutzt werden. Separate Pachtpreise für Rebflächen würden für Rheinland-Pfalz erfasst. Für Rebflächen seien hier im Jahr 2020 durchschnittliche Pachten von 1.032 €/ha gezahlt worden. Auch die regionale Lage der landwirtschaftlichen Flächen spiele bei der Pachtpreisfindung eine wichtige Rolle, schreibt der DBV weiter in seinem Situationsbericht 2021/22. In marktnäheren Regionen oder in Gegenden mit einer Konzentration an Veredlungsbetrieben würden demnach häufig höhere Pachten gezahlt. Zur Ausbringung von Wirtschaftsdünger würden Flächen benötigt. Hier seien vielfach Pachtpreise von über 800 €/ha angefallen. Ebenfalls überdurchschnittlich hohe Pachtentgelte seien in Gebieten mit intensiver gärtnerischer Nutzung – wie in Großstädten und ihrem Umland – zu beobachten gewesen. In den ostdeutschen Bundesländern lägen die Pachtpreise 2022/23 meist niedriger als in den westdeutschen, näherten sich in den letzten Jahren jedoch deutlich an.

Pachtpreise für Ackerland und Grünland sind kräftig gestiegen

2020 habe der durchschnittliche deutsche Pachtpreis 329 €/ha landwirtschaftlich genutzter Fläche betragen. Bei Ackerland habe der Ackerpreis bei 375 €/ha und bei Dauergrünland bei 198 €/ha gelegen.

Gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 bedeute dies einen Anstieg

  • um 62 Prozent bezogen auf die landwirtschaftlich genutzte Fläche insgesamt,
  • um 64 Prozent bei Ackerland

sowie um 53 Prozent bei Dauergrünland.

Höchste Pachtpreise 2022/23 in Nordrhein-Westfalen, niedrigste Pachtpreise 2022/23 im Saarland

Die höchsten durchschnittlichen Pachtpreise hätten im Jahr 2020 dem Bericht des DBV zufolge Landwirte im Westen und im Norden Deutschlands zahlen müssen. Spitzenreiter mit 518 €/ha wäre dabei Nordrhein-Westfalen gewesen, knapp gefolgt von Niedersachsen (514 €/ha) und Schleswig- Holstein (460 €/ha).

Mit Abstand am tiefsten wären die Pachtpreise im Saarland (94 €/ha gewesen). Aber auch Brandenburg hätten sie mit 146 €/ha deutlich unter dem bundesdeutschen Mittel gelegen.

Die genannte Rangfolge der Pachtpreise zeige sich auch bei den Neupachten der letzten zwei Jahre:

  • Nordrhein-Westfalen: mit 657 €/ha
  • Niedersachsen: 650 €/ha
  • und Schleswig-Holstein: 526 €/ha.
  • Schlusslicht im Bundesländervergleich sei das Saarland mit 140 €/ha gewesen. Aber auch Thüringen, Brandenburg und Sachsen wären mit 203 bis 208 €/ha Neupacht deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt (425 Euro je ha) gelandet.

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3,3 Milliarden Euro pro Jahr Pachtgeld

Die Pachtausgaben der deutschen Landwirtschaft seien von 2,1 Milliarden Euro in 2010 über 2,8 Milliarden Euro in 2016 auf fast 3,3 Milliarden Euro in 2020 angestiegen.

Werde die Eigentumsfläche der Landwirte mit dem kapitalisierten durchschnittlichen Pachtpreis multipliziert, belaufe sich der Bodenkapitalstock der deutschen Landwirtschaft auf 40,5 Milliarden Euro.

Faktoren, die den landwirtschaftlichen Pachtmarkt beeinflussen

Die jährlichen Pachtausgaben der Landwirte würden mit derzeit rund 3,3 Milliarden Euro (2020) das 2,3-fache der Pachtzahlungen vor Einführung der Direktzahlungen, dem Jahr 1992 (1,4 Milliarden Euro) betragen. Sie orientierten sich hauptsächlich an den Renditen und seien damit auf

  • verbesserte Bodenfruchtbarkeit,
  • höhere Erlöserwartungen,
  • Flächenknappheit durch Flächenverbrauch und Ausgleichsflächen
  • sowie auf Notwendigkeiten zur Wirtschaftsdüngerverwertung zurückzuführen.

Auch die Renditeerwartungen von außerlandwirtschaftlichen Investoren dürften laut dem DBV dabei eine Rolle spielen. Der Einfluss landwirtschaftlicher Direktzahlungen und ein „Durchreichen“ an die Verpächter der Flächen spiele dagegen im Bundesdurchschnitt offensichtlich nur eine untergeordnete Rolle. Die landwirtschaftlichen Direktzahlungen betrügen 4,8 Milliarden Euro (2020) und seien an zunehmend kostenträchtige Bewirtschaftungsaufgaben geknüpft. Zudem seien sie im langjährigen Vergleich rückläufig.

Der stete Anstieg der Pacht- und Bodenpreise hat sich gegenläufig und unabhängig davon entwickelt. Von den 4,8 Milliarden Euro Direktzahlungen seien 1,9 Milliarden Euro auf die Eigentumsflächen der Landbewirtschafter entfallen.

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