Das Bundesgerichtshof-Urteil zur offenen Laufzeitklausel stärkt die Vertragsgestaltung für Wind- und Solarprojekte und bietet Landbesitzern klare rechtliche Orientierung. Entdecken Sie die Auswirkungen auf Nutzungsverträge und Kündigungsrechte.
Im Urteil vom 12. März 2025 (Az. XII ZR 76/24) hat der Bundesgerichtshof (BGH) wesentliche Klarstellungen für Verträge zur Nutzung von Flächen für Wind- und Solaranlagen getroffen. Das Urteil bezieht sich auf Verträge, in denen der Beginn der festen Laufzeit an das Ereignis der Inbetriebnahme der Windkraft- oder Photovoltaikanlage geknüpft wird, auch bekannt als „offene Laufzeitklausel“. Diese Entscheidung hat Auswirkungen auf die Gestaltung von langfristigen Pachtverträgen und schützt sowohl Landbesitzer als auch Projektentwickler vor unklaren Kündigungsregelungen.
In der Praxis verbinden Betreiber von Windkraft- und Photovoltaikanlagen häufig den Beginn der festen Vertragslaufzeit mit der Inbetriebnahme der jeweiligen Anlage. Diese Vorgehensweise unterteilt den Nutzungsvertrag in zwei Phasen:
Die Frage, ob der Grundstückseigentümer den Vertrag während der „Schwebezeit“ kündigen kann, war ein zentraler Punkt der BGH-Entscheidung.
Im zugrunde liegenden Fall ging es um einen Windkraft-Nutzungsvertrag, der eine Regelung zur Kündigung während der „Schwebezeit“ beinhaltete. Der Vertrag begann mit der Unterzeichnung und endete nach 20 Jahren ab dem 31. Dezember des Jahres, in dem die letzte geplante Windkraftanlage in Betrieb genommen wurde. Während dieser Wartezeit war eine ordentliche Kündigung nicht ausdrücklich ausgeschlossen, was die Frage aufwarf, ob eine Kündigung während der „Schwebezeit“ möglich war.
Das BGH entschied, dass in der „Schwebezeit“ kein befristetes Vertragsverhältnis im Sinne des § 542 BGB vorlag. Daher könne der Vertrag grundsätzlich ordentlich gekündigt werden, da noch keine feste Vertragsbindung eingetreten sei.
Der BGH stellte klar, dass es möglich ist, das ordentliche Kündigungsrecht während der „Schwebezeit“ ausdrücklich oder konkludent auszuschließen. Im vorliegenden Fall hatte der Vertrag eine Rücktritts- und Kündigungsregelung, die es ermöglichte, den Vertrag bei Nichterteilung einer Genehmigung innerhalb von fünf Jahren zu beenden. Der BGH nahm an, dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung in der „Schwebezeit“ durch die spezifischen Vertragsregelungen stillschweigend vereinbart wurde.
Das Urteil schafft für Landbesitzer mehr Rechtssicherheit, da es den Kündigungsausschluss während der „Schwebezeit“ stärkt und das Risiko verringert, dass der Vertrag frühzeitig gekündigt wird, bevor die Anlage in Betrieb genommen wurde. Auch wenn keine Zahlungen während der „Schwebezeit“ vorgesehen sind, bleibt der Vertrag für den Grundstückseigentümer verbindlich, wobei das Rücktrittsrecht berücksichtigt wird.
Das BGH-Urteil zeigt, dass der Grundstückseigentümer in dieser Wartezeit weiterhin sein Grundstück wirtschaftlich nutzen kann. Gleichzeitig wird der Entwickler vor unerwarteten Kündigungen geschützt, was die langfristige Planung und Umsetzung von Projekten stabilisiert.
Für die Gestaltung von Wind- und Solarverträgen sollten die folgenden Aspekte beachtet werden:
Das BGH-Urteil bringt mehr Klarheit für die Vertragsgestaltung in der Wind- und Solarverpachtung. Es gibt sowohl Landbesitzern als auch Entwicklern die Möglichkeit, Verträge mit offenen Laufzeitklauseln sicherer zu gestalten und das Risiko einer vorzeitigen Kündigung während der „Schwebezeit“ zu minimieren. Gleichzeitig werden faire und ausgewogene Regelungen zur Rücktritts- und Kündigungsfrist berücksichtigt, was zu einer stabileren rechtlichen Grundlage für zukünftige Wind- und Solarprojekte führt.
