Wer sich dafür entschieden hat, eine bislang kaum oder gar nicht genutzte Freifläche seines Grundstücksbesitzes an einen Betreiber von Solarparks zu verpachten anstatt zu verkaufen, kann mit der Verpachtung künftig Pachteinnahmen aus der Fläche generieren. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, worauf Sie beim Pachtvertrag achten müssen: Sie erfahren, auf welche Vertragspunkte es im Vertrag besonders ankommt.

Ist von Pacht oder Verpachten die Rede, dann geht es darum, dass Sie jemandem eine Sache aus Ihrem Besitz (sogenannte Pachtsache) zeitweise zum Gebrauch überlassen (sogenannte Gebrauchsüberlassung). Für das Verpachten zahlt Ihnen der Pächter Ihrer Pachtsache ein Entgelt: die Pacht (auch Pachtzins genannt).

Die Gebrauchsüberlassung wird zwischen Ihnen als Verpächter und Ihrem Pächter in einem Gebrauchsüberlassungsvertrag beziehungsweise Pachtvertrag geregelt.

Wo wird der Pachtvertrag gesetzlich geregelt?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in seinen Paragrafen (§§) 581 bis 597 alles Notwendige zum Pachtvertrag.

Was heißt Gebrauchsüberlassung?

Der Pächter erwirbt mit dem Pachten Ihrer Pachtsache das Recht, diese fruchtbringend zu nutzen (Nutzungsrecht, auch Nießbrauch genannt). Er darf also die Früchte des Landes ernten und veräußern. Anders ausgedrückt: Ihr Pächter kann aus der gepachteten Fläche auch Gewinn erzielen. Im Zusammenhang mit der Erzeugung erneuerbaren Solarstroms mit Hilfe von Photovoltaik-Anlagen gilt auch die Gewinnung von Solarstrom als eine Art der „Fruchtziehung“. Der Solarstrom ist quasi die „Frucht“.

Pacht vs. Miete

Und eben damit unterscheidet sich die Pacht von der Miete: Ein Mieter hat mit der Miete – anders als der Pächter mit der Pacht – nicht das Recht der Fruchtziehung und Gewinnerzielung erworben, sondern nur das Recht zur Nutzung der Pachtsache.

Pachtvertrag vs. Landpachtvertrag – was ist der Unterschied?

Das Gesetz unterscheidet die Begriffe Pachtvertrag und Landpachtvertrag. Nach dem Paragrafen (§) 585 BGB setzt ein sogenannter Landpachtvertrag voraus, dass eine Fläche zur Landwirtschaft verpachtet wird. Wobei es nicht darauf ankommt, ob die Fläche grundsätzlich als zur Landwirtschaft nutzbar eingeordnet wird.

Vor dem Gesetz gelten in diesem Sinne als Landwirtschaft:

• ein Bewirtschaften des Bodens
• ein Nutzen des Bodens zur Tierhaltung.

Landwirtschaft setzt demnach voraus, dass auf der Pachtfläche pflanzliche oder tierische Produkte erzeugt werden, um diese auf dem Markt zu verkaufen.

Eine rein hobbymäßige Nutzung eines landwirtschaftlichen Grundstücks würde die Voraussetzung landwirtschaftliche Nutzung nicht erfüllen und nicht zu einem Landpachtvertrag führen. Dafür wäre normales Pachtrecht anzuwenden.

Welche Punkte dürfen im Pachtvertrag nicht fehlen?

Beim Pachtvertrag kommt es nicht nur auf die Inhalte an. Auch die Form spielt eine wichtige Rolle. Wer sich nicht an die geltenden Vorschriften für Pachtverträge hält, riskiert einen sogenannten Schriftformverstoß, der im Streitfall nicht selten dazu herangezogen wird, den Vertrag für null und nichtig zu erklären.

Als Faustregel gilt: Der schriftlich vereinbarte Pachtvertrag ist einem per Handschlag vereinbarten Pachtvertrag vorzuziehen – selbst wenn Letzteres in Deutschland völlig legal ist: mündliche Absprachen zur Pacht sind demnach wirksam! Aber: Ein mündlich zwischen Verpächter und Pächter ausgemachter Pachtvertrag kann jederzeit beendet werden. Besteht er mehr als zwei Jahre, wird die Aufhebungsklausel ungültig. Das bedeutet, dass der Pachtvertrag dann nur noch mit einer Frist von zwei weiteren Jahren zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden kann, wobei diese Kündigungsfrist für beide Seiten gilt. Beachten Sie deshalb: Der schriftlich formulierte Pachtvertrag ist eine Urkunde, die in einem Rechtsstreit als relativ sicheres Beweismittel dienen kann.

Für den Pachtvertrag selbst gibt es keine feste Form, die zwingend einzuhalten ist. Dementsprechend ist die Zahl der Großteils kostenlosen Vorlagen, die Sie beispielsweise im Internet dafür finden, immens. Alternativ finden Sie Musterpachtverträge auch im Bürofachhandel. Am besten halten Sie sich an Vorlagen von seriösen Verfassern wie Anwaltskammern, Anwaltsvereinen oder den Verbraucherzentralen.

• Die richtige Form des Pachtvertrags

Laut der Handwerkskammer Wiesbaden müsse ein Pachtvertrag stets in einer zusammenhängenden, schriftlichen Urkunde verfasst sein. Zugehörige Anlagen, Anhänge oder sonstige Vereinbarungen müssten auf den Vertrag Bezug nehmen und wie der Vertrag selbst von den Vertragsparteien unterschrieben werden.

Die wichtigsten Punkte, die im Pachtvertrag stehen sollten, auf einen Blick

Ob handschriftlich oder gedruckt verfasst – die folgenden Punkte dürfen im Pachtvertrag keinesfalls fehlen:

• Beginn der Pacht
• Angaben zum Verpächter
• Angaben zum Pächter
• Beschreibung der Pachtsache
• Zugeständnis der erlaubten Nutzungsarten
• Pachtzins
• Laufzeit
• Zahlweise
• Nebenpflichten
• Nutzungs- (Nießbrauch-) oder andere Sonderrechte
• Kündigungsform und Kündigungsfrist
• Regelungen für Sonderereignisse wie Tod einer der beiden Vertragsparteien
• Sanktionen bei Nichteinhaltung
• Regelungen zum Grundbuch
• Datum und Unterschriften
• Beschreibung der Pachtsache

Beim Beschreiben der Pachtsache muss diese identifizierbar gemacht werden, so dass sie im Streitfall anhand dieser Beschreibung im Pachtvertrag zwingend „herausgegeben“ werden kann.

Um Streitigkeiten über die Pachtsache möglichst von vornherein auszuschließen, ist es ratsam, § 585 b Abs. 1 BGB zu befolgen, der bestimmt, dass Verpächter und Pächter die Beschreibungen der Pachtsache gemeinsam anfertigen sollen, um darin sowohl den Umfang als auch den Zustand der Pachtsache zu Beginn und Ende des Pachtverhältnisses festzuhalten. Die Beschreibungen sollten das Datum der Anfertigung enthalten und von beiden Vertragspartnern unterzeichnet werden.

• Pachtdauer: Die richtige Befristung eines Pachtvertrags

Ein Pachtvertrag ist im rechtlichen Sinn ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Ein solches lässt sich

• entweder befristet
• oder unbefristet

schließen.

Die Pacht endet

• entweder bei Ablauf der vertraglich vereinbarten Pachtfrist (§ 594 S. 1 BGB)
• oder per Kündigung.
• Befristeter vs. unbefristeter Pachtvertrag

Ob der Pachtvertrag befristet oder unbefristet aufgesetzt wird, das haben Verpächter und Pächter in der Hand: Sie können frei vereinbaren, ob der Pachtvertrag befristet werden soll oder nicht. Zu beachten ist dabei § 585a BGB. Er besagt, dass ein Landpachtvertrag dann für unbestimmte Zeit gilt, wenn er „für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen” wird.

• Pachtvertrag kündigen

Ist ein Pachtvertrag auf Zeit abgeschlossen worden, endet er automatisch, falls er nicht verlängert wird. Wollen Sie den Pachtvertrag kündigen, müssen Sie dies grundsätzlich schriftlich und fristgerecht tun. Beim Pachtvertrag über Ländereien beträgt die ordentliche Kündigungsfrist ein Jahr. Er muss spätestens bis zum dritten Werktag des Pachtjahres gekündigt werden. Kürzere Kündigungsfristen müssten zuvor vertraglich vereinbart worden sein.

Als Pachtjahr gilt nach § 594 Abs. 1 Satz 2 BGB „im Zweifel das Kalenderjahr”.

Es gibt Sonderfälle für die Kündigung des Pachtvertrags (außerordentliche Kündigung): Diese liegen zum Beispiel vor, wenn

• der Pächter berufsunfähig wird,
• der Pächter stirbt,
• die Pacht ausbleibt oder bei einer Vertragspartei eine erhebliche Pflichtverletzung vorkommt,
• der Pachtvertrag länger als 30 Jahre läuft
• oder wenn beim Landwirtschaftsgericht ein Antrag auf vorzeitige Kündigung gestellt worden ist.
• Kündigungsfrist außerordentliche Kündigung

Für eine außerordentlichen Kündigung beläuft sich die Kündigungsfrist auf nur sechs Monate. Eine solche außerordentliche Kündigung darf jedoch nur zum Ende des Pachtjahres erfolgen. Außerdem muss sie dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag des halben Jahres vorgelegt werden.

• Außerordentliche Kündigung bei Berufsunfähigkeit des Pächters

Sollte der Pächter berufsunfähig werden, kann er seinen Verpächter darum bitten, ihm die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen geeigneten Dritten zu erteilen. Widerspricht der Verpächter diesem Anliegen, hat der Pächter das Recht, den Pachtvertrag außerordentlich zu kündigen.

• Außerordentliche Kündigung bei Tod des Pächters

Ähnlich liegt der Fall, wenn der Pächter stirbt. Dann können seine Erben oder die Erbengemeinschaft ebenso wie der Verpächter den Pachtvertrag außerordentlich kündigen. Die außerordentliche Kündigung wegen Tod des Pächters hat innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Ablebens zu erfolgen. Die entsprechende Kündigungsfrist beträgt sechs Monate zum Kalendervierteljahr.

Gut zu wissen: Erben des verstorbenen Pächters können nach § 594d Abs. 2 BGB der Kündigung vom Verpächter widersprechen. Vorausgesetzt, der Widerspruch ist begründet und fristgerecht eingelegt worden – spätestens drei Monate vor Ablauf des Pachtverhältnisses.

• Pachtvertrag auf Lebenszeit

Pachtverträge, die über mehr als 30 Jahre Laufzeit vereinbart worden sind, sind nach Ablauf von 30 Jahren mit einer Zweijahresfrist kündbar. Ausnahme: Der Pachtvertrag ist auf Lebenszeit von Pächter oder Verpächter geschlossen worden.

• Pacht beziehungsweise Pachtzins richtig vereinbaren

Achten Sie unbedingt darauf, dass der Pachtvertrag eindeutige Angaben zur Pacht (zum Pachtzins) enthält. Das betrifft sowohl deren Höhe als auch die Art und Weise der Pachtzahlung.

• Automatische Verlängerung eines Pachtvertrags

Ein Pachtvertrag kann sich nach § 594 Sätze 2 - 4 BGB „automatisch” verlängern. Demnach verlängert sich ein Landpachtverhältnis, das auf bestimmte Zeit, mindestens aber auf drei Jahre abgeschlossen worden ist, auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage einer Vertragspartei, ob die andere zur Fortsetzung des Pachtverhältnisses bereit sei, diese die Fortsetzung nicht binnen einer Frist von drei Monaten ablehnt.

Anfrage und Ablehnung müssen schriftlich erfolgen, andernfalls sind sie unwirksam. Gleiches gilt, wenn in der Anfrage nicht darauf hingewiesen wird, dass sich das Pachtverhältnis bei Nichtbeachtung der Anfrage über die im Vertrag bestimmte Zeit hinaus „automatisch” auf unbestimmte Zeit verlängert, und wenn sie nicht spätestens innerhalb des drittletzten Pachtjahres gestellt wird.

Der § 686 BGB regelt die Rechte und Pflichten von Pächter und Verpächter während die Pachtzeit läuft.

• Pflichten des Verpächters

Demnach hat der Verpächter dem Pächter die Pachtsache in einem Zustand zu überlassen, der für die per Vertrag geplante Nutzung geeignet ist. In diesem Zustand ist die Pachtsache während der Pachtzeit auch zu erhalten.

Davon abweichende Vereinbarungen sind erlaubt und üblich. Zum Beispiel können Sie vereinbaren, dass der Pächter die Fläche nach Überlassung zunächst mit eigenen Mitteln in den Zustand versetzt, Aufstellfläche für einen Solarpark zu werden.

Wichtig: Befindet sich die Pachtsache bei Überlassung an den Pächter nicht in einem solchen geeigneten Zustand oder tritt während der Pachtzeit eine Verschlechterung desselben ein, so braucht der Pächter nur eine verminderte Pacht (Pachtzins) zu entrichten.

• Pflichten des Pächters

Der Pächter hat nach dem Gesetz die gewöhnlichen Ausbesserungen der Pachtsache auf seine Kosten durchzuführen. Abweichende Vereinbarungen oder Vereinbarungen im Einzelvertrag sind erlaubt. Der Pächter ist zur Entrichtung der Pacht verpflichtet.

Ihr Pachtvertrag sollte folgende Paragrafen enthalten:

• Angaben zu Verpächter und Pächter
• § 1 Zweck, Pachtgegenstand
• § 2 Pachtzeit, Gebrauch, Fruchtgenuss, Zustand
• § 3 Höhe und Fälligkeit der Pacht, Pachtjahr
• § 4 Lasten der Pachtsache
• § 5 Erzeugungs- und Lieferrechte
• § 6 Nutzungsüberlassung
• § 7 Änderung des Vertrags
• § 8 Anzeige des Landpachtvertrages
• § 9 Sonstige Vereinbarungen
• § 10 Anwendung des Gesetzes
• § 11 Schiedsgutachter
• § 12 Wirksamkeit des Vertrages
• Ort, Datum, Unterschriften von Verpächter und Pächter
• Anlagen

Vereinbaren Verpächter und Pächter eine Pachtzinsanpassung, muss diese schriftlich festgehalten werden. Bleibt das ganz oder teilweise aus, ist nach einem Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) vom 11. April 2018, Aktenzeichen XII ZR 43/17 eine ordentliche Kündigung des Pachtvertrags innerhalb der kurzen Kündigungsfrist gut möglich.

Demzufolge ist bei Anpassung der Pacht ein schriftlicher Nachtrag zum bestehenden Landpachtvertrag zwingend notwendig. Erfolgt die schriftliche Nachtragsvereinbarung nicht, droht gleichfalls ein vorzeitiges Ende des Pachtverhältnisses mit der benannten ordentlichen Kündigungsfrist. Denn auch dann würde der zwischen Verpächter und Pächter ausgemachte, zeitlich befristete Pachtvertrag in einen zeitlich unbefristeten Pachtvertrag übergehen.

Die schriftliche Nachtragsvereinbarung zum Pachtvertrag sollte die folgenden Punkte enthalten:

• Angaben dazu, welcher Ausgangspachtvertrag geändert werden soll,
• Angaben dazu, ob und falls ja, welche Nachträge schon vorliegen,
• Angaben dazu, welche Regelungen genau geändert werden sollen (Vertragslaufzeit, Höhe der Pacht)
• Angaben dazu, dass alle übrigen Inhalte des Landpachtvertrags weiterhin gelten sollen.

Für die Begriffe Pacht und Pachtzins ist auch die Bezeichnung Nutzungsentgelte üblich. Für diese gibt es verschiedene Regelungen, die im Pachtvertrag unmissverständlich festgelegt werden sollten:

• Feste (fixe) Pacht: Der Verpächter bekommt eine Pacht, deren Höhe fix ist. Zahlbar ist diese einmalig oder gesplittet in jährliche Zahlungen. Bemessen wird die Pacht in der Regel in Euro. Steht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fest, wie groß, sprich: wie leistungsstark der Solarpark schlussendlich wird, kann die Pachthöhe in Euro auch an die Leistung (Euro je installiertem KilowattPeak (€/kWP)) oder an die Fläche (Euro je Hektar (€/ha)) gebunden vereinbart werden
• Ertragsabhängige Pacht: Der Verpächter erhält einen prozentualen Anteil der Einnahmen, die aus dem Betrieb der Solaranlage resultieren (Vermarktung des Solarstroms). Möglich wäre auch eine Kombination von ertragsabhängiger Pacht einer fixen Mindestpacht.
• Wartegeld: Bei größeren Freiflächenanlagen ist zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung oft noch unklar, ob und wann der Solarpark tatsächlich in Betrieb geht. Dennoch bindet der Pachtvertrag den Verpächter schon in der Planungszeit: Er hat keine Verfügungsfreiheit mehr darüber. Aus diesem Grund gibt es in Pachtverträgen mitunter Vereinbarungen über sogenannte Wartegelder. Sie werden ab einem bestimmten Tag bis zur Errichtung der Anlage gezahlt und dann gewissermaßen von der eigentlichen Pacht abgelöst.

Wie hoch die Pacht für Ihre Freifläche an sich ausfallen kann, das hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab. Lesen Sie dazu unbedingt auch unsere Blogbeiträge

• Pachtpreise Ackerland 2021 – damit können Sie rechnen!
• FAQ Freiflächenanlagen: Alles Wichtige zum Landverpachten für solare Energieerzeugung

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Quelle:

https://www.proplanta.de/Agrar-Lexikon/Land+verpachten+-+Land+pachten+-+Landpachtvertrag_ll1270917030.html

https://www.ecovis.com/agrar/2019/04/11/landpachtvertraege-welche-details-wirklich-zaehlen/

https://mein-pv-anwalt.de/nutzungsvertraege-mit-grundstueckseigentuemern/

https://www.dahag.de/c/ebs/mietrecht/pachtvertrag-und-landpachtvertrag-was-ist-der-unterschied-297

https://de.wikipedia.org/wiki/Pachtvertrag_(Deutschland)

https://www.firma.de/unternehmensfuehrung/der-pachtvertrag-definition-und-hinweise/