PV-Freiflächen: Planung bis Betrieb auf Pachtfläche

Sie wollen Ihr Land als Standort für einen Solarpark verpachten? Wir erklären Ihnen hier alle Schritte, die für den Bau und Betrieb einer Photovoltaik-Freiflächenanlage zu machen sind: von der Idee, über die Genehmigung, Planung, Errichtung und Inbetriebnahme bis hin zur ersten Pachtzahlung. Wir beleuchten die Rolle des Bebauungsplanes für die örtliche Baugenehmigung und die Zahlung der Einspeisevergütung seitens des Netzbetreibers. Außerdem bekommen Sie Richtwerte für den zeitlichen Rahmen, mit dem beim Bau einer großen Solaranlage auf einer Freifläche zu rechnen ist.

Das novellierte Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2023) ist seit Januar in Kraft. Es gibt den Weg für die deutsche Energiewende vor – und damit für die Abkehr von fossiler Energie. Das künftige Energiesystem wird konsequent nachhaltig sein. Eine der wichtigsten Quellen nachhaltiger Energie ist die Sonne. Solarenergie ist neben Wind- und Wasserenergie eine der Säulen einer ökologischen Energieversorgung. Aus ihr lassen sich Wärme und Strom gewinnen. Die dafür nötigen Anlagen brauchen Platz: auf und an Gebäuden, auf Freiflächen.
n, auf Freiflächen.

Das EEG 2023 bringt auch Veränderungen, um den Ausbau von Photovoltaik, der Technologie zur Erzeugung von Solarstrom, deutschlandweit zu vereinfachen – und so zu beschleunigen. Die Vereinfachungen zielen auf unterschiedliche Schritte innerhalb des Prozesses, der für die Planung, Errichtung, Inbetriebnahme und den Betrieb von Photovoltaik-Anlagen zu durchlaufen ist. Zudem erweitert das novellierte Gesetz die sogenannte Flächenkulisse für Photovoltaik-Freiflächenanlagen (PV-Freiflächenanlagen, kurz: PV-FFA). Damit schafft der Gesetzgeber Platz, um Solarparks zu errichten.


Land verpachten als Standort für PV-Freiflächenanlagen: Ihre Vorteile

Als Besitzer von Flächen, die laut dem EEG 2023 zur Flächenkulisse für Photovoltaik-Freiflächenanlagen zählen, können Sie zum Akteur der Energiewende, insbesondere der Stromwende, werden, indem Sie Ihre Fläche zum Standort eines Solarparks machen. Dafür gibt es verschiedene Wege – einer ist das Landverpachten.

Das Verpachten bringt Ihnen weitere Vorteile: Sie bleiben der Flächenbesitzer, kassieren als Verpächter eine Pacht, die je nach Pachtvertrag im Ganzen vorab oder über die Laufzeit des Pachtvertrags – üblicherweise 20 Jahre und länger – jährlich gezahlt wird. Hinzu kommen Verdienstmöglichkeiten über Teilhabe an den Erträgen der Solaranlage, sofern diese im Pachtvertrag vereinbart werden. Die Teilhabe kann sowohl materieller (Strom) als auch finanzieller (Anteilszahlungen, resultierend aus dem Gewinn der Anlage: Stromeinspeisung, Stromvermarktung) Art sein. Nicht zuletzt können Sie – je nach technischer Auslegung der Freiflächenanlage – vertraglich vereinbaren, dass Sie die Freifläche gegebenenfalls nach wie vor bewirtschaften.

Sie sehen: Mit dem Verpachten Ihrer Fläche als Standort für eine Photovoltaik-Anlage eröffnen Sie sich weitere Einkommensquellen. Sie werden zum Solarbauer!

Das Wichtigste zuerst: Die Baugenehmigung für die PV-Freiflächenanlage

Für den Bau eines Solarparks auf Ihrer Fläche brauchen Sie eine Genehmigung. Die örtliche Baugenehmigung ist eine zwingende Voraussetzung dafür. Das heißt für Sie: Sie müssen sich an die zuständige Behörde wenden und eine Genehmigung einholen. Um diese zu bekommen, ist ein Bebauungsplan vonnöten – das EEG beruft sich darauf.

Dazu müssen Sie wissen:

  • Gibt es einen Bebauungsplan, steht der Netzbetreiber in der Pflicht, den Solarstrom gegen Zahlung einer Vergütung abzunehmen. Die Höhe der Vergütung hängt von den im EEG 2023 genannten Bedingungen ab.
  • Als künftiger Betreiber einer großen Photovoltaik-Freiflächenanlage mit einer Nennleistung von mehr als 30 KilowattPeak (kWP) müssen Sie sich von Ihrem zuständigen Energieversorger vorab eine sogenannte Einspeisezusage holen. Ohne diese rechnet sich die Investition nicht. Die Einspeisezusage brauchen Sie schriftlich. Sie sollte konkret beziffern, wie viel kWP Sie an Ihrem Standort ins öffentliche Netz einspeisen dürfen. Es dauert in der Regel anderthalb bis zwei Monate, bis eine solche Einspeisezusage vorliegt.
  • Gibt es keinen Bebauungsplan beziehungsweise soll die Freiflächenanlage außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes errichtet werden, ist der Netzbetreiber nicht verpflichtet, für den mit der Photovoltaik-Freiflächenanlage erzeugten und ins Netz eingespeisten Solarstrom eine Einspeisevergütung zu bezahlen.

Verfassungsgemäß haben die Gemeinden hierzulande die sogenannte Planungshoheit für Bebauungspläne. Auf Grundlage der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes bestimmen sie in einer rechtsverbindlichen Satzung über die zulässige Flächennutzung beziehungsweise Flächenbebauung.

Mit dem Bebauungsplan ist gewährleistet,

  • dass Ihnen die dafür zuständige Baubehörde der Gemeinde rechtsverbindlich erlaubt, die Fläche als Standort einer PV-Freiflächenanlage zu nutzen.
  • dass die Gemeinde sämtliche öffentlichen und privaten Interessen an der Fläche und ihrer Nutzung demokratisch erfasst und berücksichtigt.
  • dass eine Umweltprüfung des Vorhabens den Umweltschutz berücksichtigt.

Gut zu wissen: Auch wenn der Gesetzgeber mit dem EEG 2023 Vereinfachungen eingeführt hat, die den bürokratischen Ablauf beschleunigen sollen, braucht die PV-Freiflächenanlage-Genehmigung ihre Zeit. Sie sollten daher einen zeitlichen Puffer planen und diese Bearbeitungszeit auch in die Berechnung der Rentabilität Ihres Vorhabens einbeziehen. Erfahrungsgemäß kann der Beschluss eines Bebauungsplanes bis zu ein Jahr dauern. Das hat Folgen: Die Höhe der Einspeisevergütung kann in diesem Zeitraum weiter sinken.

9 Schritte zum Bebauungsplan für eine Photovoltaik-Freiflächenanlage auf einen Blick

Ein Bebauungsplan wird in mehreren Schritten „beschlossen“. Das Vorgehen zur Aufstellung sogenannter Bauleitpläne (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) regelt das Baugesetzbuch (§§ 2 ff. des BauGB). Das ist die typische Vorgehensweise – wir zeigen nur die wichtigsten Schritte auf, es kann zu Abweichungen kommen

Schritt 1: Aufstellungsverfahren einleiten: Die Voraussetzung fürs Aufstellen eines Bebauungsplans ist die städtebauliche Notwendigkeit. Wissen müssen Sie dazu, dass kein Rechtsanspruch auf die Aufstellung eines Bauleitplans (§ 1 Abs. 3 BauGB) besteht. Trotzdem kann grundsätzlich jeder die Einleitung des Aufstellungsverfahrens anstoßen: politische Gremien, Behörden, sonstige Bedarfsträger.

Gegebenenfalls folgt die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts.

Schritt 2: Aufstellung eines Bebauungsplans beschließen: Sind Sach- und Rechtslage geprüft, beschließt die Gemeinde das Aufstellen eines Bebauungsplans. Der Beschluss wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt gemacht, zum Beispiel im Amtsblatt und auf der Internetseite der Gemeinde.

Schritt 3: Vorentwurf des Bebauungsplanes anfertigen lassen: Die Gemeinde beauftragt meist Planungsbüros damit, einen Vorentwurf zum Bebauungsplan, gegebenenfalls in Varianten, zu machen.

Schritt 4: Öffentlichkeit und Behörden frühzeitig beteiligen: Möglichst frühzeitig sollen sowohl die Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) als auch die Behörden (§ 4 Abs. 1 BauGB) in den Planungsprozess mit einbezogen werden, um ihnen die Gelegenheit zu geben, aus ihrer Sicht zu den Planungsentwürfen Stellung zu nehmen. Die Behörden erhalten außerdem die Aufforderung, sich zum Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zu äußern.

Schritt 5: Auslegungsbeschluss: Nach Beratung über die eingegangenen Stellungnahmen beschließt die Gemeinde die öffentliche Auslegung des konkretisierten Bebauungsplans.

Schritt 6: Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden: Für mindestens einen Monat wird der Entwurf des Bebauungsplans öffentlich ausgelegt und ins Internet eingestellt (§ 3 Abs. 2 BauGB, § 4a Abs. 4 BauGB). Während dieser Zeit kann erneut jedermann Stellungnahmen zu den Planinhalten abgeben. Auch die von der Planung betroffenen Behörden haben einen Monat Zeit, Stellung zum Entwurf zu nehmen (§ 4 Abs. 2 BauGB).

Schritt 7: Bebauungsplan beschließen: Die Gemeinde berät über die zum Bebauungsplan eingegangenen Stellungnahmen. Beschließt sie keine wesentlichen Änderungen am Entwurf, wird der Bebauungsplans als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB) beschlossen. Stehen wesentlichen Änderungen an, muss der veränderte Entwurf noch einmal ausgelegt werden. Auch die Behörden müssen in diesem Fall erneut dazu befragt werden.

Schritt 8: Bebauungsplan genehmigen: Wurde der Bebauungsplan nicht auf Grundlage eines bereits vorhandenen Flächennutzungsplans entwickelt (§ 10 Abs. 2 BauGB), muss er von der höheren Verwaltungsbehörde genehmigt werden.

Hierzu müssen Sie wissen, dass ein bereits bestehender Bebauungsplan für die Freifläche, auf der die PV-Freiflächenanlage stehen soll, entsprechend geändert werden muss. Geklärt werden muss dazu, wie sich die ursprüngliche Flächennutzung mit der Anlage ändert. Es kann sein, dass sich das Planungsverfahren hier verkürzt, vorausgesetzt, die das Wesen des ursprünglichen Bebauungsplans bleibt unverändert.

Gemäß dem BauGB gilt die PV-Freiflächenanlage als eine "Hauptnutzung" der Fläche. Die energetische Flächennutzung ist grundlegend anders als eine vormals landwirtschaftliche. Ein entsprechendes Änderungsverfahren hat den gleichen Ablauf wie das Aufstellungsverfahren eines neuen Bebauungsplans. Es lässt sich nicht verkürzen.

Schritt 9: Inkrafttreten aufgrund öffentlicher Bekanntmachung: Mit der ortsüblichen öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses beziehungsweise der erteilten Genehmigung tritt der Bebauungsplan in Kraft (§ 10 Abs. 3 BauGB). Er wird zusammen zusammenfassender Erklärung wird zur Einsicht bereitgehalten und ins Internet eingestellt (§ 10 Abs. 3 BauGB, § 10a BauGB).

Bebauungsplan für PV-Freiflächenanlagen aufstellen – wer zahlt die Verfahrenskosten?

Wie oben geschrieben, verantwortet die zuständige örtliche Baubehörde das Aufstellen oder Ändern eines Bebauungsplanes. Entweder trägt sie als Teil der sogenannten öffentlichen Hand die Verfahrenskosten. Oder, insbesondere bei fehlendem Personal oder fehlenden Finanzen, kann sie das Aufstellen des Bebauungsplans für die PV-Freiflächenanlage auch outsourcen, zum Beispiel an ein spezielles Planungs- oder Ingenieurbüro. Nach getaner Arbeit stellen diese ihren Arbeitsaufwand in Rechnung, ermittelt laut der geltenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die Gemeinde kann diese Rechnung unter bestimmten Umständen an denjenigen weiterleiten, der hinter der PV-Freiflächenanlage steht, zum Beispiel Sie.

Baugenehmigung für PV-Freiflächenanlage einholen

Der Bebauungsplan für den zukünftigen Standort der PV-Freiflächenanlage steht? Dann geht’s innerhalb des Planungsprozesses damit weiter, die dafür nötige Baugenehmigung einzuholen. Nur mit dieser darf die Anlage errichtet werden.

Dazu müssen Sie wissen: Projektplaner können den Bauantrag bereits stellen, bevor das oben skizzierte Bebauungsplan-Verfahren komplett abgeschlossen ist. Denn nach Eingang der Stellungnahmen seitens der damit beauftragten Behörden während der Entwurfsphase ist oft schon abzusehen, dass nur noch der Beschluss des Bebauungsplans für die PV-Freiflächenanlage aussteht. Somit hat das Vorhaben sogenannte "Planungsreife" – die Voraussetzung dafür ist, dass der Bauantrag gestellt werden kann.

Bau und Inbetriebnahme der PV-Freiflächenanlage

Mit der Baugenehmigung in den Händen, haben Sie die Planungsphase für die PV-Freiflächenanlage hinter sich. Hat auch der zuständige Netzbetreiber die Netzverträglichkeit vor Ort geprüft und seine Einspeisezusage erteilt, folgt die Umsetzung des Projekts: Die Anlage kann errichtet werden.

Zuerst werden die Unterkonstruktionen für die Module gebaut. Zumeist rammt man die tragenden Stützen in den Boden. Stehen die Trägergestelle in Reihen, hebt man die Gräben für die Stromleitungen aus. Dann montiert man die Module und verbindet sie elektrisch miteinander. Auch die Wechselrichter müssen bedacht werden, sie brauchen spezielle Stationen. Es folgen Qualitäts- und Sicherheitschecks sowie zunächst die Inbetriebnahme und dann erst die Endabnahme der Anlage. Veranschlagen Sie für den Bau der Anlage gut einen Monat.


Pachtvertrag und Pachtzahlung

Die PV-Freiflächenanlage steht und läuft? Dann kommt es auf den Pachtvertrag und die dort mit Ihrem Pächter vereinbarten Konditionen an, wann Sie die erste Pachtzahlung einstreichen können. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Freifläche für Solarpark verpachten : Die Schritte von der Idee bis zur Pacht im Überblick.

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