Im Folgenden beantworten wir Ihre Fragen rund um die Eigenschaften der potentiellen Freifläche für einen Solarpark.

Wie groß muss meine Fläche sein, damit sich darauf eine Photovoltaik-Anlage wirtschaftlich betreiben lässt?

Wir vermitteln Freiflächen ab einer Größe von 10 Hektar (ha) an unser Netzwerk mit mehr als 120 solventen und kompetenten Investoren und Projektentwicklern. Ein Hektar entspricht einer Fläche von 10.000 Quadratmetern (m2), das heißt: 10 ha = 100.000 m2.
 
Welche Fläche eignet sich als Freifläche für einen Solarpark: Brachland, Konversionsfläche, Ackerland?
Das novellierte EEG 2021 (Erneuerbare-Energien-Gesetz) regelt in den §§ 37 und 48, für welche Flächen eine Anwendung der EEG-Vergütungssätze in Frage kommt (sogenannte zulässige Flächenkulisse). Das sind:

• sogenannte versiegelte Flächen, bei denen der natürliche Boden von Menschenhand abgedichtet (versiegelt) worden ist. Demnach wird auch der von Freiflächenanlagen an Straßen, auf Stellplätzen, Deponieflächen, Aufschüttungen, Lager- und Abstellplätzen erzeugte Solarstrom vergütet.
• sogenannte Konversionsflächen aus wirtschaftlicher, verkehrlicher, wohnungsbaulicher oder militärischer Nutzung, zum Beispiel Abraumhalden, ehemalige Tagebaugebiete, Truppenübungsplätze und Munitionsdepots. Der Begriff Konversionsfläche beschreibt prinzipiell die Umnutzung beziehungsweise Nutzungsänderung einer sogenannten Brachfläche, also eines aus wirtschaftlichen, regenerativen oder anderen Gründen ungenutzten Grundstücks wie eines Ackers oder einer Wiese.
• Flächen entlang von Autobahnen oder Schienenwegen in einer Entfernung bis zu 200 Meter, inklusive eines 15 Meter breiten Grünstreifens.
• Ackerland und Grünland, wenn dieses in einem benachteiligten Gebiet gemäß Richtlinie 86/465/EWG liegt und von den Bundesländern zur Nutzung als Solarpark freigegeben wurde.

Grundsätzlich ist Land ein begrenztes Gut. Daraus resultiert eine Flächennutzungskonkurrenz, die wir Ihnen hier im verlinkten Artikel ganz ausführlich erklären. Um das Gerangel um nutzbare Fläche für Siedlungen, Landwirtschaft und erneuerbare Energieerzeugung nicht noch zusätzlich zu verstärken, werden Freiflächenanlagen nach wie noch immer gerne auf Konversionsflächen beziehungsweise versiegelten Flächen geplant und errichtet. Wobei das Konzept der sogenannten Agri-PV, also der Doppelnutzung einer Freifläche als Solarpark und als landwirtschaftliche Nutzfläche, zunehmend an Attraktivität gewinnt und durchaus Zukunftspotential verspricht. Das konnten Studien in jüngster Zeit eindrucksvoll belegen. Ebenso entspannend auf den Flächennutzungskonflikt wirkt der Bau schwimmender Solarstromanlagen auf geeigneten Wasseroberflächen.
 
Eine geeignete Freifläche braucht zudem einen Netzanschluss (Mittelspannung) in der Nähe. Hier ist zu beachten, ob das Kabel vom Solarpark dorthin über ein Fremdgrundstück verlegt werden muss.
 
Des Weiteren sollte Ihre Freifläche für die kommenden 40 Jahre und im Falle einer Pachtverlängerung auch darüber hinaus zu verpachten sein.
 
Wissen sollten Sie außerdem, dass es, um die Finanzierung abzusichern, erforderlich ist, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen.
 
Was sind Bodenpunkte und wie ermittle ich die Bodenpunkte meiner Fläche? Ab wie viel Bodenpunkten eignet sich die Fläche nicht mehr als Freifläche für einen Solarpark?
 
Sogenannte Bodenpunkte (BP) sind eine Kennzahl (auch Index genannt) zur Bewertung der Qualität des Bodens. Die Skala der Bodenpunkte reich von 1 (sehr schlecht) bis 120 (sehr gut). Deutschlands Bodenpunkte wurden im Zuge der Reichsbodenschätzung bereits im Jahr 1934 in einem Kartenwerk bodenkundlich erfasst (Deutsche Grundkarte, DGK 5 Bo). Die Einschätzung der Ackerqualität (Ackerwertzahl beziehungsweise Ackerzahl, AZ) fußt auf Bodenwerten ebenso wie auf Faktoren wie Klimaverhältnisse, Lage (Neigung) und Verschattung. Diese werden jeweils mit Standardwerten verglichen. Analog zur Ackerzahl gibt es auch eine Grünlandzahl.
 
In der Bundesrepublik ist das Bauen und damit auch das Baurecht Sache der Länder. Demnach regelt jedes Bundesland individuell, ab wie vielen Bodenpunkten eine Fläche landwirtschaftlich nutzbar ist. Der oben bereits erwähnte Flächennutzungskonflikt führt hier auch zu Auseinandersetzungen: Der Bauernbund "Freie Bauern Brandenburg" zum Beispiel forderte im August 2020 in einem Brief an Landwirtschaftsminister Axel Vogel und Landesplanungsminister Guido Beermann als Bedingungen für eine Genehmigung von Freiflächensolaranlagen auf landwirtschaftlichen Flächen,
 
· dass es sich um sehr ertragsschwache Böden handeln müsse – unter den Bedingungen des brandenburgischen Kontinentalklimas eine Bonität unter 25 Bodenpunkten –
· dass kein Landwirtschaftsbetrieb in seiner Existenz gefährdet werden dürfe
· und dass das Landschaftsbild nicht nachhaltig beeinträchtigt werde.
 
Erkundigen Sie sich dazu unbedingt bei Ihrem zuständigen Bauamt, ab wie viel Bodenpunkten eine Fläche nicht mehr zur Errichtung eines Solarparks in Frage kommt.
 
Was bedeuten die Gebietskategorien Windvorranggebiet, Schutzgebiet, benachteiligtes Gebiet?
Je nachdem, wie einfach sich eine landwirtschaftliche Nutzfläche tatsächlich bewirtschaften lässt, gibt es unterschiedliche Gebietskategorien. Als benachteiligtes Gebiet wird laut dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie ein Gebiet klassifiziert, das sich schwerer bewirtschaften lässt, weil es schwächere Erträge liefert, ganz gleich ob aus Gründen seiner Lage, seiner Bodenbeschaffenheit oder des Klimas vor Ort. Welches Gebiet so klassifiziert wird, regelt das EU-Recht. Die deutschen Bundesländer können seit der 2017er-Fassung des EEG entscheiden, ob sie Acker- und Grünland in ihren benachteiligten Gebieten für den Bau von Solaranlagen freigeben.
 
Ein sogenanntes Windvorranggebiet gibt dem Raumordnungsgesetz (ROG) zufolge der erneuerbaren Energie Wind und zugehörigen Erzeugungsanlagen (Windkrafträdern) den Vorrang bei der lokalen Flächennutzung.
 
Zu den sogenannten Schutzgebieten zählen laut dem NABU Naturschutzgebiete, Nationalparke, Biosphärenreservate, Naturparke und Landschaftsschutzgebiete, die Sie auch online abfragen können.
 
Welche Standortfaktoren sprechen für einen Solarpark auf meiner Freifläche?
Wer die Sonnenenergie nutzen möchte, braucht eine Freifläche, auf die Sonne auftrifft. Neben der Sonneneinstrahlung sind diese Faktoren für die Eignung der Freifläche als Solarpark wichtig: Flächengröße, Verschattung, Ausrichtung, Flächenzuschnitt, Flächenneigung, Untergrundbeschaffenheit und Nähe zum Netzanknüpfungspunkt (Netzanschluss). Laut dem baden-württembergischen Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft seien ebene Flächen ohne Verschattung mit möglichst kompaktem Zuschnitt (Zaunlänge) besonders geeignete Freiflächen. Geneigte Flächen sollten sich möglichst gen Süden und nicht mehr als 10 bis 15 Grad neigen.
 

Weiter geht's mit den wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Pacht, die Ihnen das Verpachten Ihrer Freifläche zur Errichtung eines Solarparks einbringt.

Welche Pacht bringt mir das Verpachten meiner Freifläche?
Diese Frage beantworten wir ganz ausführlich in unserem Beitrag "Pachtpreise Ackerland 2021". Daher hier nur ganz kurz: Die Pachtpreise variieren regional. Die Pacht kann bis zu 2.000 Euro pro Hektar und Jahr betragen – und das über einen Pachtzeitraum von bis zu 40 Jahren hinweg. Sie sichern sich damit also einen extra Ertrag für diese Fläche auf lange Zeit.
 
Wie errechnet sich die Pacht beim Verpachten meiner Freifläche genau?
Ob Sie für Ihre verpachtete Freifläche 1.000 Euro oder 2.000 Euro Jahrespacht pro ha einstreichen können, das berechnet sich aus verschiedenen Faktoren, darunter die Lage der Freifläche, die Bodenpunkte und das Nutzungsvorhaben. Auf unserer Internetseite bieten wir Ihnen einen Online-Pachtrechner, mit dessen Hilfe sich die mögliche Pachthöhe kostenlos berechnen lässt. Das Ergebnis senden wir Ihnen nach Eingabe der Daten zu Ihrer Freifläche zu.
 
In welchen Bundesländern ist das Verpachten von Freiflächen 2021 am Aussichtsreichsten?
In welchem Bundesland Sie mit der höchsten Pacht 2021 rechnen können, können Sie dem oben verlinkten Artikel "Pachtpreise Ackerland 2021 entnehmen.

In diesem Kapitel liefern wir Ihnen die Antworten auf Fragen rund um die Umsetzung einer Freiflächenverpachtung 2021 für die Errichtung eines Solarparks.

Wie läuft das Projekt konkret ab: von der Idee bis zur ersten Pachteinnahme? Mit unserer Hilfe ist die Umsetzung Ihres Verpachtungsvorhaben in nur 5 Schritten erledigt:

• Schritt 1: Pachtangebot anfordern

Sie füllen uns dazu online auf unserer Vermittlungsplattform Landverpachten.de das Anfrageformular zu Ihrer Freifläche aus und nennen uns Ihr bevorzugtes Vergütungsmodell. Das Ganze ist für Sie kostenlos und ohne Verpflichtung. Ihre Daten werden von uns selbstverständlich vertraulich behandelt.

• Schritt 2: Wir melden uns innerhalb von 48 Stunden bei Ihnen

Um Ihre Anfrage zu bestätigen, mögliche Detailfragen zu klären (Netzanschluss) und Fragen Ihrerseits zu beantworten, rufen wir innerhalb von zwei Tagen zurück. Danach senden wir Ihre Pachtanfrage an unser Netzwerk und finden für Sie bis zu drei passende kompetente wie solvente Investoren, die Ihre Freifläche pachten möchten.

• Schritt 3: Sie erhalten bis zu zwei Pachtangebote

Die an Ihrer Freifläche interessierten Investoren/Projektentwickler kommen zu einem Ortstermin zu Ihnen und machen ein genaues Aufmaß der Fläche, die Sie verpachten wollen. So erhalten Sie anschließend maßgeschneiderte Angebote zur Verpachtung.

• Schritt 4: Pachtangebote vergleichen und das beste Angebot auswählen

Sie prüfen die Pachtangebote und entscheiden sich für eins. Der zugehörige Anbieter erhält daraufhin ein Mandat von Ihnen, um die Netzprüfung einzuholen und mit der Gemeinde das Vorhaben abzusprechen.

• Schritt 5: Abschluss Pachtvertrag - Genehmigung und Pachtzahlung

Ist der Pachtvertrag abgeschlossen, beginnt die Genehmigungsphase. Der Projektentwickler beantragt die Baugenehmigung für den Solarpark auf Ihrer verpachteten Freifläche und kümmert sich um weitere mögliche notwendige Genehmigungen. Für Sie entstehen währenddessen keine weiteren Kosten.

Wie lange dauert die Genehmigungsphase?
Wir vermitteln seit Jahren Freiflächen an potentielle Investoren. Unsere Erfahrung zeigt, dass das Planungs- und Genehmigungsverfahren zwischen 12 bis 18 Monate dauert. Der Genehmigungsweg sieht so aus: Ein Solarpark auf Ihrer Freifläche braucht eine örtliche Baugenehmigung (Planungshoheit liegt bei den Gemeinden) und eine gemeindliche Bauleitplanung. Voraussetzung dafür ist ein Bebauungsplan, der auf der Freifläche Baurecht schafft. Denn fehlt der, ist der örtliche Netzbetreiber außer Pflicht, die Einspeisevergütung für den Solarstrom zu bezahlen. Und ohne die ist der Betrieb der Anlage kaum wirtschaftlich.

Wie lange dauert der Aufbau des Solarparks auf der verpachteten Freifläche?

Fürs Errichten des Solarparks werden meist nur wenige Wochen gebraucht. Die Bauzeit variiert je nach nötigen Vorarbeiten, zum Beispiel Straßen- und Erdarbeiten. Grundsätzlich braucht die Anlage eine Aufständerung, Kabelgräben und einen Trafo.
Wann kann ich mit der ersten Pachtzahlung rechnen?
Ist die Inbetriebnahme des Solarparks erfolgt, wird in der Regel die vertraglich vereinbarte Einmalpachtzahlung oder die jährliche Pacht erstmals ausgezahlt.

Was kann ich tun, um mein Projekt voranzutreiben?
Bevor Sie uns eine Freifläche zur Pacht anbieten, sollten Sie sicherstellen, dass diese die folgenden Voraussetzungen erfüllt:
 

• Zuschnitt und Größe: Ihre Freifläche sollte zusammenhängend sein und auf eine Größe von mindestens 10 Hektar kommen.
• Freiflächentyp: Bei Ihrer Freifläche sollte es sich entweder um Acker- oder Grünland, eine Konversionsfläche oder eine bauliche Anlage wie eine Aufschüttung, Deponie oder Halde handeln.
• Ihre Freifläche sollte zudem keinerlei Restriktionen seitens des Landschafts- und Naturschutzes (Biotope, Naturschutzgebiet, Überschwemmungsgebiet) unterliegen.
   

Jetzt geht es um Ihre Fragen zur Pacht und Verpachtung von Freiflächen.

Wie lange ist der Pachtzeitraum, gibt es da Spielraum?
Ein Pachtvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Geht man von einer üblichen Pachtzeit für Ackerland für Freiflächenanlagen von 20 bis 40 Jahren aus, wird klar, wie wichtig es ist, den Pachtvertrag so aufzusetzen, dass er Ihren und möglicherweise auch den Interessen Ihrer Nachfolger bestmöglich gerecht wird.
Die Länge der Pachtdauer wirkt sich unter anderem auf die Kündigung des Pachtverhältnisses aus: Nach § 594b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gilt beispielsweise, dass wenn ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wird, nach 30 Jahren von jedem Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs gekündigt werden kann.

Was passiert nach Ablauf der Pachtzeit?
Nach Ablauf der Pachtzeit verlängert sich ein nicht gekündigter Pachtvertrag automatisch.
Muss der Solarpark nach Betriebseinstellung zurückgebaut werden und wer ist dazu verpflichtet?
Das Baugesetzbuch regelt den Rückbau von Anlagen zur erneuerbaren Energieerzeugung. Das heißt, es gibt eine gesetzliche Verpflichtung zum Rückbau nach Betriebseinstellung. Das Gesetz nimmt die Anlagenbetreiber dazu in die Pflicht. Für laufende Anlagen gibt es nach Ablauf der Pachtzeit mehrere Möglichkeiten, darunter Verkauf der Anlage an den Eigentümer oder Pachtvertrag mit dem Eigentümer verlängern. Oder Sie bauen die Anlage ab und verkaufen sie als Abbauanlage.
 
Was passiert, wenn der Pächter meiner Freifläche innerhalb des Pachtzeitraumes Pleite geht?
Die Insolvenzverordnung regelt nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Ihre Rechte als Verpächter, falls Ihr Pächter während der Pachtzeit zahlungsunfähig wird. In § 108 der Verordnung heißt es, dass Pachtverhältnisse fortbestehen. Pachtschulden können Sie demnach nur als Insolvenzmasseschulden geltend machen.
 
Was hat es mit dem sogenannten Ackerstatus im Pachtvertrag auf sich?
Wird Ackerfläche in Weideland (Grünland) umgewandelt, verliert sie nach fünf Jahren als solche ihren Status als Ackerland. Zur Aufrechterhaltung des Status genügt es, Ackerland alle fünf Jahre einmal zu pflügen, um seinen Status zu sichern (Grünlandumbruch).
Wenn Sie Ihre Freifläche mit Ackerstatus (Kennzeichen "A" für Ackerland im Pachtvertrag) verpachten, ist der Pächter dazu verpflichtet, diesen aufrecht zu erhalten. Andernfalls könnten sie als Verpächter Schadensersatz verlangen. So zumindest urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2017 (Aktenzeichen: LwZR 4/16).