Land verpachten lohnt sich – ob an Landwirte oder Solarunternehmen. Dieser Beitrag zeigt, was Sie rechtlich beachten müssen, welche Vertragsinhalte wichtig sind und wie Sie langfristig sicher verpachten.
Die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen ist eine Chance auf ein extra Einkommen: die Pacht. Doch bevor Sie die Pachteinnahmen kassieren, sollten Sie wissen, was Landverpachtung für Sie und Ihren landwirtschaftlichen Betrieb heißt – nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich. Denn beim Verpachten Ihrer freien Fläche(n) an andere Landwirt:innen zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für Solarprojekte gibt es viel zu berücksichtigen. In diesem Beitrag erhalten Sie einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Rahmenbedingungen, Vertragsinhalte und praktische Tipps für die Verpachtung Ihrer Flächen.
Die Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen gewinnt zunehmend an Bedeutung, insbesondere im Zuge der Energiewende und der steigenden Nachfrage nach Flächen für Anlagen, mit denen sich erneuerbare Energie aus Sonne und Wind gewinnen und speichern lässt: Solaranlagen (Photovoltaik und Solarthermie), Windkraftanlagen, Batteriespeicher. Für Flächeneigentümer:innen ist das Verpachten eine zusätzliche Möglichkeit, regelmäßige Einnahmen zu erzielen, ohne die Flächen verkaufen und ohne sie selbst bewirtschaften zu müssen. Aber: Das Landverpachten unterliegt rechtlichen Rahmenbedingungen. Nur wer diese kennt und beachtet, sorgt für ein Pachtverhältnis, das beiden Vertragsparteien langfristige Sicherheit und Klarheit gewährleistet.
Starten wir mit den rechtlichen Grundlagen fürs Landverpachten:
Was ist Verpachtung? (einfache Begriffserklärung und Praxisbeispiel)
Die Verpachtung ist ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis zwischen zwei Parteien –
· einerseits der Verpächterin oder dem Verpächter,
· andererseits der Pächterin oder dem Pächter.
Die Verpächterin oder der Verpächter überlässt der Pächterin oder dem Pächter eine Sache, zum Beispiel ein Grundstück, eine landwirtschaftliche Fläche oder ein Gebäude zur Nutzung und sogenannten Fruchtziehung. Als Gegenleistung zahlt die Pächterin oder der Pächter ein Entgelt, den sogenannten Pachtzins. Fruchtziehung heißt: Die Pächterin oder der Pächter darf die Erträge aus der Nutzung der Sache behalten – also
· die Früchte der landwirtschaftlichen Nutzung (Anbauprodukte, Tierhaltung)
· oder die Energie (Strom, Wärme) der energiewirtschaftlichen Nutzung
der Pachtfläche.
Verpachten ist nicht gleich Vermieten
Im Unterschied zur Miete (§ 535 BGB), die Mieterinnen und Mietern lediglich das Nutzungsrecht der gemieteten Sache einräumt, erlaubt die Verpachtung (§ 581 BGB) ihnen also zusätzlich die wirtschaftliche Ausbeute (Fruchtziehung) der gepachteten Sache.
Ein Pachtbeispiel aus der Praxis:
Eine Landwirtin oder ein Landwirt verpachtet Ackerfläche an eine andere Landwirtin oder einen anderen Landwirt. Die Pächterin oder der Pächter nutzt die gepachtete Fläche für den Anbau von Weizen. Die geernteten Feldfrüchte (die „Früchte“) stehen ihr oder ihm zu. Alternativ kann die Verpächterin oder der Verpächter seine Fläche einem Wind- oder Solarunternehmen verpachten, das darauf einen Windpark oder einen Solarpark errichtet und den erzeugten Strom (bei einer Solarthermieanlage: die Wärme) ins öffentliche Stromnetz (bei Solarthermie in eine Wärmenetz) einspeist und verkauft – auch das ist „Fruchtziehung“.
Was ist ein Pachtvertrag?
Ein Pachtvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag, bei dem die Verpächterin oder der Verpächter der Pächterin oder dem Pächter eine Sache oder ein Recht zur Nutzung und Fruchtziehung gegen Zahlung eines Pachtzinses überlässt (§ 581 BGB). Verpächterin oder Verpächter und Pächterin oder Pächter regeln im Pachtvertrag wesentliche Vertragspunkte, darunter die Vertragsdauer (Laufzeit), die Nutzung, die Pflichten, die Kündigungsfristen und die Höhe des Pachtzinses (Pachthöhe).
Bei Landpachtverhältnissen gelten zusätzliche Regelungen, z. B. aus dem Landpachtverkehrsgesetz (LpachtVG) und den §§ 585 ff. BGB.
Wichtig: Im Gegensatz zum Mietvertrag, der lediglich die Nutzung der Pachtsache erlaubt, gestattet der Pachtvertrag der Pächterin oder dem Pächter, Erträge aus der Nutzung zu ziehen.
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Landpacht als Sonderform der Verpachtung
Die Landverpachtung, auch Landpacht genannt, ist eine spezielle Form der Verpachtung, die das Verpachten landwirtschaftlich genutzter Flächen betrifft. Sie unterliegt zusätzlichen Regelungen, insbesondere den §§ 585 ff. BGB. Wichtig zu wissen ist, dass ein Landpachtvertrag, der länger als zwei Jahre läuft, schriftlich abgeschlossen werden (§ 585a BGB) muss. Andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Anzeige- und Genehmigungspflichten
Pachtverträge über landwirtschaftliche Flächen müssen gemäß § 2 Landpachtverkehrsgesetz (LpachtVG) der zuständigen Landwirtschaftsbehörde angezeigt werden. Eine Genehmigung ist in der Regel nicht erforderlich, es sei denn, es handelt sich um eine erstmalige Verpachtung oder es bestehen besondere Umstände.
Praxistipp: Informieren Sie sich bei Ihrer örtlichen Landwirtschaftsbehörde über die spezifischen Anforderungen und Fristen für die Anzeige Ihres Landpachtvertrags.
Landwirtschaftliche Landverpachtung
Bei der Verpachtung an andere Landwirtinnen und Landwirte steht die landwirtschaftliche Nutzung der Pachtfläche(n) im Vordergrund. Die Pächterin oder der Pächter bewirtschaftet die Fläche eigenständig und trägt die Verantwortung für deren ordnungsgemäße Nutzung. Der Pachtzins orientiert sich häufig an regionalen Marktpreisen und wird in der Regel jährlich gezahlt.
In Deutschland ist die landwirtschaftliche Verpachtung weit verbreitet: Rund 60 Prozent der landwirtschaftlich genutzten Flächen werden nicht im Eigentum der bewirtschaftenden Betriebe gehalten, sondern gepachtet (Quelle: Statistisches Bundesamt, Agrarstrukturerhebung 2020). Damit ist die Pacht das dominierende Modell der Flächennutzung in der deutschen Landwirtschaft – besonders bei jungen oder wachsenden Betrieben, die über wenig eigenes Land verfügen. Die rechtlichen Regelungen zu Pachtverträgen haben daher für viele Landwirtinnen und Landwirte unmittelbare wirtschaftliche Bedeutung.
Energiewirtschaftliche Landverpachtung (Wind- und Solarpacht)
Die Verpachtung von Flächen für Windräder, große Solaranlagen (Photovoltaikanlagen, Solarthermieanlagen) unterscheidet sich erheblich von der landwirtschaftlichen Verpachtung. Hierbei wird die Pachtfläche für den Bau und den Betrieb einer Anlage zur Energiegewinnung Windkraftanlage oder Solaranlage genutzt, was eine Umwidmung der Fläche und entsprechende Genehmigungen erfordert. Der Pachtvertrag für eine energiewirtschaftliche Landverpachtung ist entsprechend komplexer und umfasst auch rechtliche Regelungen zur Nutzung der Fläche, Rückbauverpflichtungen und Haftungsfragen.
Wichtig: Die Verpachtung für Solarprojekte kann Auswirkungen auf Ihren Status als landwirtschaftlicher Betrieb und auf Fördermittel haben. Lassen Sie sich hierzu rechtzeitig rechtlich und steuerlich beraten!
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Im Folgenden stellen wir Ihnen die wesentlichen Punkte vor, die ein Landpachtvertrag rechtlich regeln sollte:
Landpachtvertrag: Laufzeit
Landpachtverträge sollten eine klare Laufzeit enthalten. Bei Wind- und Solarprojekten sind Laufzeiten von mindestens 20 bis 30 Jahren üblich, um die Investitionen der Betreiberin oder des Betreibers in das Projekt abzusichern. Bei rein landwirtschaftlichen Pachtverträgen sind kürzere Vertragslaufzeiten oder unbefristete Verträge mit Kündigungsfristen üblich.
Wichtig für Pachtverträge mit Laufzeiten von 30+ Pachtjahren (§ 594b BGB): „Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Die Kündigung ist nicht zulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit der Verpächterin oder des Verpächters beziehungsweise der Pächterin oder des Pächters geschlossen ist.“
Landpachtvertrag: Kündigung
Die Kündigungsfristen variieren je nach Art des Landpachtvertrags. Für landwirtschaftliche Pachtverträge beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist zwei Jahre zum Ende des Pachtjahres (§ 594a BGB). Bei anderen Pachtverträgen beträgt die Frist sechs Monate (§ 584 BGB).
Landpachtvertrag: Formalitäten (Schriftform)
Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren müssen schriftlich abgeschlossen werden (§ 585a BGB): „Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in Textform geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.“ Andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Schriftform dient der Rechtssicherheit und sollte alle wesentlichen Vertragsinhalte umfassen.
Praxistipp: Achten Sie darauf, dass alle Pachtvereinbarungen schriftlich festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
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Wenn Sie das Verpachten Ihrer freien Fläche(n) an ein Projekt zur Gewinnung erneuerbarer Energie aus Wind und Sonne erwägen, müssen Sie sich auch mit Genehmigungen und Auflagen beschäftigen, die damit einhergehen. Im Folgenden geben wir Ihnen einen kurzen Überblick dazu:
Bauleitplanung und Bebauungsplan
Für den Bau von Erneuerbaren-Energiegewinnungsanlagen auf landwirtschaftlichen Flächen ist in der Regel ein Bebauungsplan erforderlich. Die Standortgemeinde muss bereit sein, einen entsprechenden Plan aufzustellen, andernfalls ist das Projekt nicht genehmigungsfähig.
Umwelt- und Naturschutzauflagen
Der Bau von Energiegewinnungsanlagen auf freier Fläche ist rechtlich geregelt, um den Anforderungen von Umwelt- und Naturschutz gerecht zu werden. Für die Inanspruchnahme der Flächen sind teils Ausgleichsmaßnahmen vorgeschrieben, insbesondere dann, wenn wertvolle Biotope betroffen sind. Diese Maßnahmen können zusätzliche Kosten verursachen und sollten im Pachtvertrag geregelt werden.
Netzanschluss und Einspeisung
Die Betreiberin oder der Betreiber einer Solarstromanlage (Photovoltaikanlage, PV-Anlage) benötigt einen Netzanschluss und eine Einspeisezusage von der Netzbetreiberin oder dem Netzbetreiber. Auch diese Aspekte sollten im energiewirtschaftlichen Landpachtvertrag berücksichtigt werden, um von Anfang an Klarheit über Zuständigkeiten und Kosten zu schaffen.
Wichtig: Klären Sie unbedingt schon im Vorfeld, ob Ihre Fläche für den Netzanschluss geeignet ist und ob entsprechende Kapazitäten vorhanden sind.
Ziel der Landverpachtung ist es, sich ein zusätzliches Einkommen zu verschaffen. Wie hoch die Landpacht ausfallen kann, zeigen wir Ihnen im Folgenden auf:
Pachtzins bei landwirtschaftlicher Flächennutzung – damit können Sie rechnen!
Der Pachtzins (die Pacht) für landwirtschaftliche Flächen orientiert sich an regionalen Marktpreisen und wird in der Regel jährlich gezahlt. Spannend: Theoretisch können auch Naturalpachten vereinbart werden, bei denen die Pächterin oder der Pächter einen bestimmten Bruchteil der Ernte abgibt. Allerdings ist die Naturalpacht hierzulande eher veraltet und daher selten.
Pachtzins bei energiewirtschaftlicher Flächennutzung – damit können Sie rechnen!
Bei Wind- und Solarparks sind verschiedene Pachtzinsmodelle möglich:
· Fester Pachtzins: Ein jährlicher Betrag pro Hektar (ha) wird festgesetzt.
· Umsatzbeteiligung: Ein Prozentsatz des Einspeiseertrags wird festgesetzt.
· Kombi-Pachtzins: Ein fester Grundbetrag plus eine Umsatzbeteiligung werden vereinbart.
Praxistipp: Eine Umsatzbeteiligung kann für Sie als Verpächterin oder Verpächter vorteilhaft sein, da sie Ihnen einen Anteil am wirtschaftlichen Erfolg der Anlage sichert.
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Gerade weil Landpachtverträge zur energiewirtschaftlichen Flächennutzung über Jahrzehnte hinweg laufen, ist es wichtig, dass Sie schon zum Vertragsabschluss Punkte wie den Anlagenrückbau und die Rückgabe der Fläche überdenken und in den Vertrag aufnehmen.
Rückbauverpflichtung
Im Pachtvertrag sollte klare Regelungen zum Rückbau des Wind- oder Solarparks nach Vertragsende enthalten. Die Anlagenbetreiberin oder der Betreiber sollte verpflichtet werden, die Anlage zu entfernen und die Fläche in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
Sicherheitsleistungen
Um den Rückbau abzusichern, kann eine Sicherheitsleistung vereinbart werden, beispielsweise in Form einer Bankbürgschaft oder eines Sperrkontos. Diese dient als finanzielle Absicherung für den Fall, dass die Betreiberin ihren oder der Betreiber seinen Rückbauverpflichtungen nicht nachkommt.
Flächenrückgabe
Auch die Details zur Rückgabe der Fläche sollten im Pachtvertrag geregelt sein. Es ist wichtig, den Zustand der Fläche bei Rückgabe konkret zu definieren und eventuelle Entschädigungen für verbleibende Einrichtungen zu klären.
Wichtig: Eine klare Regelung schützt Sie vor unvorhergesehenen Kosten und rechtlichen Auseinandersetzungen nach Vertragsende.
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Das Verpachten Ihrer Flächen – sei es zur landwirtschaftlichen oder energiewirtschaftlichen Nutzung – hat auch steuerliche Konsequenzen für Sie. Die Einnahmen aus der Verpachtung sind in der Regel steuerpflichtig und müssen korrekt deklariert werden. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig steuerlich beraten zu lassen. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die wichtigsten Steuer-Aspekte der Landverpachtung:
Landpacht und Einkommenssteuer
Einnahmen aus der Verpachtung zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), sofern Sie nicht selbst als Unternehmerin oder Unternehmer auftreten. Das gilt für sowohl für
die landwirtschaftliche als auch für die energiewirtschaftliche Landverpachtung. Wichtig: Ihre Pachteinnahmen müssen Sie jährlich in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.
Achtung bei hohen Pachteinnahmen: Wenn Sie hohe Einnahmen aus der Landverpachtung erzielen und weitere Einkünfte haben, kann dies zu einem höheren Steuersatz führen.
Landpacht und Umsatzsteuer
In Sachen Umsatzsteuer gilt: Es ist zwischen Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) und Regelbesteuerung zu unterscheiden:
· Kleinunternehmer:innen: Sie müssen keine Umsatzsteuer ausweisen und abführen, können aber auch keine Vorsteuer geltend machen.
· Regelbesteuerung: Dann müssen Sie die Umsatzsteuer (in der Regel 19 Prozent) auf den Pachtzins aufschlagen und abführen.
Bei der Solarverpachtung entscheiden sich viele Verpächter:innen bewusst für die Regelbesteuerung, um etwaige Investitionen im Zusammenhang mit dem Grundstück, beispielsweise Investitionen in Wege, Zäune, Gutachten, als Vorsteuer geltend zu machen.
Praxistipp: Klären Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater, welche Option in Ihrer individuellen Situation sinnvoll ist. Denn diese Entscheidung bindet Sie für fünf Jahre.
Landpacht und Gewerbesteuer
Die reine Verpachtung von Grundbesitz löst in der Regel keine Gewerbesteuerpflicht aus – es sei denn, Sie werden selbst gewerblich tätig. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie selbst einen Windpark oder Solarpark auf gepachtetem Land errichten und betreiben. Dann gelten andere steuerliche Regeln.
Alles Wichtige zu Landverpachtung und Steuern lesen Sie in unserer Artikelreihe
· Einkommenssteuer bei Flächen, die für Solar verpachtet werden
· Freiflächen-Photovoltaik im Steuerrecht: Spagat zwischen Einnahmen und Steuern
· Landwirtschaftsflächen verpachten: Erbschaftssteuer 2025 – das müssen Sie jetzt wissen!
· Befreiung von der Umsatzsteuer auch für bestehende Photovoltaik-Anlagen
Wenn Sie einen Teil Ihrer Fläche verpachten – insbesondere langfristig für Erneuerbare-Energie-Projekte – kann sich dies auf Ihren Status als Landwirtin oder Landwirt auswirken. Relevante Fragen, die Sie sich dann stellen müssen, sind:
· Bleiben Sie „aktive Betriebsinhaberin oder aktiver Betriebsinhaber“ im Sinne der EU-Agrarförderung?
· Verringert sich Ihre „wirtschaftlich genutzte Fläche“?
· Welche Auswirkungen hat das auf Fördermittel wie die Direktzahlungen (GAP-Zahlungen)?
Hinweis: Dies ist besonders kritisch, wenn Sie viele Flächen langfristig verpachten. Lassen Sie sich deshalb gegebenenfalls von der zuständigen Landwirtschaftskammer oder einer Fachanwältin beziehungsweise einem Fachanwalt beraten.
Die rechtlichen, steuerlichen und vertraglichen Anforderungen bei einer Landverpachtung – insbesondere für Erneuerbare-Energieprojekte – sind komplex. Es lohnt sich, fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen, um rechtliche Fehler, finanzielle Nachteile oder langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Juristische Beratung
Eine oder ein auf Grundstücksrecht, Agrarrecht oder Energierecht spezialisierte Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt kann helfen bei:
· Prüfung und Gestaltung von Pacht- oder Nutzungsverträgen
· Klärung der Eigentumsverhältnisse bei Erbengemeinschaften oder GbRs
· Eintragungen im Grundbuch (Dienstbarkeiten, Erbbaurecht)
· Absicherung von Rückbauverpflichtungen und Haftungsfragen
Praxistipp: Lassen Sie jeden Landpachtvertrag VOR Unterschrift prüfen – besonders bei langfristiger Bindung (Laufzeit: mehr als 20 Jahre).
Steuerberatung
Eine erfahrene Steuerberaterin oder ein erfahrener Steuerberater sollte hinzugezogen werden, wenn:
· Sie die steuerlichen Auswirkungen von Landverpachtungen nicht genau kennen.
· Sie sich zwischen Kleinunternehmerregelung und Regelbesteuerung entscheiden müssen.
· hohe Pachteinnahmen erwartet werden.
Eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater kann auch prüfen, wie sich die Verpachtung auf Ihre Einkommenssteuer, Fördermittel oder den Status Ihres Betriebs auswirkt.
Landwirtschaftskammern und Behörden
Auch die Landwirtschaftskammern bieten Ihnen häufig eigene Rechtsberatungen und Pachtvertragsmuster an. Dort können Sie auch Themen wie:
· Anzeige- und Genehmigungspflichten,
· Auswirkungen auf Förderprogramme
· Boden- und Naturschutz
ansprechen. Ebenso sollten Sie Kontakt zu Ihrem Grundbuchamt und gegebenenfalls der sogenannten unteren Naturschutzbehörde aufnehmen, wenn es um Eintragungen oder Genehmigungen geht.
Energieagenturen oder unabhängige Projektberater:innen
Wenn Sie über eine Landverpachtung für einen Wind- oder Solarpark nachdenken, sind unabhängige Energieberatungen oder auf Erneuerbare spezialisierte Berater:innen eine gute Anlaufstelle. Diese können zum Beispiel:
· die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens für Sie einschätzen,
· Angebote von Projektentwickler:innen bewerten,
· die Netzanschlussmöglichkeiten prüfen
· und Ihnen bei Ausschreibungen oder Flächenvergleichen helfen.
Der wichtigste Praxistipp:
Dokumentieren Sie alles sorgfältig. Auch mündliche Absprachen sollten Sie besser, wenn irgend möglich, im Nachhinein schriftlich fixieren. Behalten Sie wichtige Fristen im Blick (Kündigungsfristen, Laufzeitende) und aktualisieren Sie Ihre Unterlagen regelmäßig.
